Stadtteilbeirat Sternschanze
Protokoll der 96. Sitzung vom 22.06.2022

PDF-Version des Protokolls

Der Beirat ist mit 9 stimmberechtigten Mitgliedern beschlussfÀhig.

Tagesordnung
TOP 01 Anmerkungen zum Protokoll der letzten Sitzung
TOP 02 Berichte
TOP 03 Wird die Erhaltungsverordnung umgangen?
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
(mit GÀsten von Mieter helfen Mietern e.V., dem MietshÀusersyndikat und dem Bezirksamt Altona)
TOP 04 Anliegen von GÀsten und Mitgliedern 

TOP 05 Termine

TOP 01 Anmerkungen zum Protokoll der letzten Sitzung
Es gibt keine Anmerkung zum Protokoll.

TOP 02 Berichte
Pflanz- und Pflegeaktion am Bahndamm Sternschanze 
Der Vorstand berichtet von der nun regelmĂ€ĂŸig stattfindenden Pflanz- und Pflegeaktion an den BlĂŒhwiesen am Bahndamm Sternschanze. Die Pflanzen wĂŒrden gut gedeihen und sich ausbreiten, so dass Freiwillige alle 14 Tage bei trockenem Wetter den Bereich pflegen.
Helfende HĂ€nde wĂŒrden weiterhin gesucht. Es werde kein eigenes Werkzeug benötigt, aber bequeme Kleidung empfohlen. Die Treffen finden zweiwöchig, montags ab 17 Uhr statt und dauern zirka zwei Stunden. FĂŒr Fragen verweist der Vorstand auf die Beiratswebseite, auf der bei den Terminen die Kontaktadresse des zustĂ€ndigen Herrn Carstens vom HVV zu finden sei. www.standpunktschanze.de

FĂŒreinander Schanze-Picknick im FloraPark
Jenny Löwenstein (Bezirksamt Altona) berichtet von der Nachbarschaftswerkstatt des Projekts FĂŒreinander Schanze am 19.06. im FloraPark. An der Veranstaltung haben 25-30 Personen teilgenommen. Es seien von TeilnehmerInnen verschiedene Projekte fĂŒrs Viertel vorgestellt worden wie beispielsweise das Graffiti Projekt „Come Together“ oder ein selbst organisierter Supermarkt fĂŒr die Schanze (Supercoop), der bereits konkret in Planung sei. Perspektivisch stelle sich die Frage, wie das Engagement in den von AnwohnerInnen initiierten Aktionen fĂŒr das Viertel auch ĂŒber das Ende des Projektzeitraums von FĂŒreinander Schanze verstetigt werden könne. Interessierte seien weiterhin herzlich zum Mitmachen eingeladen, so Frau Löwenstein. Die nĂ€chste Veranstaltung findet am 19.08. statt, weitere Infos dazu folgen auf der Webseite https://fuereinanderschanze.de

Bauvorhaben SternbrĂŒcke
Der Vorstand berichtet, dass das Planfeststellungsverfahren der SternbrĂŒcke fĂŒr inhaltliche Teilbereiche neu eröffnet wurde, womit Einwendungen, Stellungnahmen und Äußerungen (nur zu diesen Bereichen) bis zum 26. August 2022 schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde fĂŒr Wirtschaft und Innovation eingereicht werden könnten. Frau Löwenstein ergĂ€nzt, dass die Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren sowie weitere Informationen online eingesehen werden können. https://www.hamburg.de/bwi/np-aktuelle-planfeststellungsverfahren/16257366/sternbruecke/ Bauvorhaben SchanzenbrĂŒcke

Ein Gast des Beirats fragt, welche Rolle der Bezirk Altona und das Bezirksamt beim Treffen von Entscheidungen im Planfeststellungsverfahrens der SchanzenbrĂŒcke habe, ganz konkret bei der Wahl der BaustelleneinrichtungsflĂ€che. Frau Löwenstein erwidert, dieser habe lediglich begrenzten Einfluss, die primĂ€re ZustĂ€ndigkeit liege beim Eisenbahnbundesamt.

Kiosk im Schulterblatt 92
Der Vorstand berichtet, dass der eröffnete Kiosk im Schulterblatt 72 vom Vermieter eine Frist zur Schließung gesetzt bekommen habe; von daher sei hoffentlich mit einer baldigen Schließung zu rechnen.

Bunker im FloraPark
Im MĂ€rz seien die Kletteranlage des Kilimanschanzo e.V., die ProberĂ€ume fĂŒr RaumTeiler e.V. sowie die RĂ€ume fĂŒr die Kinder-, Jugend- und Familienhilfe des JesusCenter e.V. im Flora-Bunker fertiggestellt und in Betrieb genommen worden, so Frau Löwenstein.
Nun planen die Vereine am Samstag den 27.08.2022 von 14 bis 20 Uhr ein Sommerfest, um und im Bunker, um die Arbeiten im Viertel vorzustellen. Geplant seien hierbei auch Kinderaktionen und das Auftreten von Bands.

MĂŒlleimer Schanzenstraße
BezĂŒglich der Beschwerde einer Anwohnerin in der letzten Beiratssitzung berichtet Frau Löwenstein, die Stadtreinigung habe zugesagt, im betroffenen Bereich der Bartelsstraße weitere MĂŒlleimer aufzustellen.

Basketballkorb
Nach Verwunderung ĂŒber den Verbleib des Basketballkorbs im Sternschanzenpark in der letzten Sitzung sei nun geklĂ€rt, dass dieser kaputt gewesen sei und aktuell erneuert wird, berichtet ein Mitglied des Beirats.

Situation in der Schanze nach Corona
Frau Löwenstein berichtet, dass die wöchentliche Kontrollen in der Schanze und in den Parks weiterhin durchgefĂŒhrt werden. Sichtbar sei, dass deutlich weniger Kundenstopper aufgestellt seien.
Ein Mitglied des Beirats verweist auf ein gÀngiges Missachten des Ladenschlussgesetzes in der Nacht auf Sonntag und bittet darum, dass die Bezirksamtskontrollen den Ladenschluss der Kioske mit in die Routine aufnehmen.
Herr Stamm (Polizeikommissariat PK16) ergĂ€nzt in dem Zusammenhang, es gĂ€be zu dieser Zeit oft ein Ressourcenproblem, da dringlichere VerstĂ¶ĂŸe sich in der Nacht auf Sonntag mehrten. So könne selbst Beschwerden zur Ruhestörung oft nicht mehr nachgegangen werden.
Der Vorstand schließt mit dem Aufruf, weiterhin eine Beschwerdelage zu erzeugen; nur, wenn Störendes wie LĂ€rm, Geruch und VerstĂ¶ĂŸe gegen Auflagen auch weitergeleitet wĂŒrden, kĂ€men sie in die Statistiken und wĂŒrden Beachtung finden. HierfĂŒr sei eine Beschwerde gleichzeitig bei Bezirksamt und Polizei ratsam, da es teilweise an Vernetzung mangle. Bei Bedenken hinsichtlich einer direkten Beschwerde bei der Polizei könne diese an den Beirat gerichtet werden, welcher sie dann anonym weiterleitet.

TOP 03 Wird die Erhaltungsverordnung umgangen?
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
(mit GÀsten von Mieter helfen Mietern e.V., dem MietshÀusersyndikat und dem Bezirksamt Altona)
Zur KlÀrung von Fragen und zur Beratung zum Thema Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum im Gebiet Sternschanze, welches durch die Soziale Erhaltensverordnung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)) speziellen rechtlichen Schutz erfÀhrt, hat der Beirat mehrere GÀste geladen.
Von besonderem Interesse ist die KlĂ€rung von Optionen fĂŒr MieterInnen, deren Wohnungen in HĂ€usern liegen, welche an Immobilienkonzerne verkauft wurden und nun Umwandlung erfahren oder bei denen dies zu erwarten ist. HierfĂŒr sind vom Bezirksamt Altona Martine Michalzik und Maja Momić aus der Abteilung Integrierte Stadtentwicklung/Soziale Erhaltungsverordnungen anwesend, Rolf Weilert vom MietshĂ€usersyndikat (MhS) und Christiane Hollander und Marc Meyer von Mieter helfen Mietern e.V. (MhM).

Ein Mitglied des Beirats bittet die Vertreterinnen des Bezirksamts zu Beginn um deren aktuellen Sachstand bezĂŒglich Umwandlungen in den letzten Jahren und fragt weiter, ob hier eine Steigerung bemerkbar sei. Frau Momić erlĂ€utert dazu, dass es in den Jahren 2015-2019 keine AntrĂ€ge auf Umwandlung im sozialen Erhaltungsgebiet Sternschanze gegeben habe, im Jahr 2020 seien sechs AntrĂ€ge (von 24 im ganzen Bezirk) fĂŒr 47 Wohneinheiten gestellt worden. Im Jahr 2021 seien in der Sternschanze vier AntrĂ€ge auf Umwandlung fĂŒr 29 Wohneinheiten gestellt worden (wobei es in den sechs Erhaltungsgebieten des Bezirks Altona insgesamt 29 UmwandlungsantrĂ€ge fĂŒr 469 Wohneinheiten gegeben habe.

Nachdem im Jahr 2020 bekannt geworden sei, dass durch das geplante Baulandmobilisierungsgesetz VerschĂ€rfungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Kraft treten wĂŒrden, sei die Zahl der AntrĂ€ge zuvor stark angestiegen. Durch § 250 BauGB (Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten WohnungsmĂ€rkten) wurden Umwandlungen von WohngebĂ€uden mit mehr als fĂŒnf Wohneinheiten in den von den Landesregierungen definierten Bereichen „angespannter WohnungsmĂ€rkte“ (§ 201a Satz 3 und 4) an eine Genehmigung der zustĂ€ndigen Behörden gekoppelt.

Am 02. November 2021 beschloss der Hamburger Senat die „Verordnung ĂŒber die EinfĂŒhrung einer Genehmigungspflicht fĂŒr die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB“ (HmbGVBl. 2021, 727) und verwandelte somit das gesamte Hamburger Stadtgebiet bis vorerst 31.12.2025 in einen solchen Bereich. Hierbei sei auch festgeschrieben worden, dass eine Umwandlung bei GebĂ€uden mit sechs und mehr Wohneinheiten zum Verkauf an die MieterInnen nur dann zu genehmigen sei, wenn 2/3 der Mietparteien tatsĂ€chlich kaufen wollen (vgl. § 250 Absatz 3 Satz 1 Nummer 3 BauGB).
Die Bildung von Wohnungseigentum bei GebĂ€uden mit fĂŒnf und weniger Wohneinheiten unterliegt nach wie vor der Genehmigungspflicht nach §172 BauGB (wĂ€hrend dies vorher fĂŒr alle Umwandlungen in der Sternschanze galt).

Zeitgleich habe eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig das Instrument des öffentlichen Vorkaufsrechtes stark erschwert, als es eine Entscheidung des Landes Berlin zum Nutzen des Vorkaufsrecht nach Milieuschutzsatzung fĂŒr rechtswidrig erklĂ€rte, da „[d]as Vorkaufsrecht fĂŒr ein GrundstĂŒck, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, […] von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeĂŒbt werden, dass der KĂ€ufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.“ (Bundesverwaltungsgericht, Pressemitteilung Nr. 70/2021 vom 09.11.2021).
Mit diesem PrĂ€zedenzfall sei das Nutzen des Vorkaufsrechts in anderen Gemeinden, so auch das der Stadt Hamburg, de facto ausgehebelt worden, so die GĂ€ste vom Bezirksamt Altona. Auch da EigentĂŒmerInnen eine VerschĂ€rfung der Vorkaufsrechte der Gemeinden nach Überarbeitung der Grundlage durch den Bund befĂŒrchten, seien Umwandlungen gegebenenfalls vorgezogen worden. Der Gast von MhM pflichtet dem bei, die Stadt Hamburg habe sich bereits fĂŒr eine schnelle Überarbeitung der Rechtslage zum Vorkaufsrecht im Bund ausgesprochen.
Durch die in § 172 BauGB festgeschriebenen Bedingungen ist es EigentĂŒmerInnen nur unter den in Abs. 4 aufgefĂŒhrten FĂ€llen möglich, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wobei die im Stadtteil zu beobachtenden FĂ€lle fast ausschließlich durch § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 genehmigt wĂŒrden, so die GĂ€ste des Bezirksamts.
Hierbei verpflichten sich die EigentĂŒmerInnen, dass eine VerĂ€ußerung der Wohnungen in den kommenden sieben Jahren nur an die MieterInnen möglich ist; nach Ablauf dieser Frist ist ein Verkauf auf dem freien Markt möglich, wobei das Vorkaufsrecht der MieterInnen bestehen bleibt.
Die VerĂ€ußerungsbeschrĂ€nkung werde hierbei im Moment der Änderung der EigentumsverhĂ€ltnisse im Grundbuchsblatt mit eingetragen, ergĂ€nzt Jenny Löwenstein (Bezirksamt Altona). Die Frage, wie schnell eine Entscheidung des Bezirksamt bezĂŒglich einer Umwandlung nach § 172 fallen mĂŒsse, beantwortet Frau Momić: Diese sei innerhalb eines Monats zu treffen.
Die Frage eines Gasts des Beirats, ob die Umwandlung bereits geschehen sei, wenn die Mietenden postalisch ĂŒber diese informiert werden mĂŒssten, bejahen die GĂ€ste vom Bezirksamt. Die Mietenden wĂŒrden ĂŒber die Aufteilung eines Mehrparteienhauses in individuelle Eigentumseinheiten nur zwingend informiert, wenn eine Umwandlung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 genehmigt wurde; bei anderen GrĂŒnden wie beispielsweise ErbfĂ€llen oder Eigenbedarf (siehe § 172 Abs. 4) sei es nicht notwendig, die Mietenden zu informieren.
Zur Frage nach der Möglichkeit einer Erkundigung im Grundbuch auf Initiative der Mietenden antworten die GĂ€ste, dass dies mit nachgewiesenem „berechtigtem Interesse“ gemĂ€ĂŸ § 12 der Grundbuchordnung gegen Bezahlung möglich sei. Herr Meyer (MhM) unterstreicht hierbei das Problem, dass eine öffentliche Einsicht durchaus nicht einfach sein könne, was auch die Arbeit staatlicher Institutionen in solchen FĂ€llen behindere.
Ein Gast des Beirats erkundigt sich, ob nach Verkauf im Anschluss an die siebenjĂ€hrige VerĂ€ußerungssperre eine KĂŒndigung durch Eigenbedarf möglich sei, worauf die Anwesenden vom Bezirksamt erwidern, dass in dieser Situation eine besondere KĂŒndigungsbeschrĂ€nkung nach § 577a Art. 1 BGB gelte, welche eine Sperre fĂŒr weitere drei Jahre nach Verkauf vorschreibe. Frau Hollander (MhM) ergĂ€nzt, dass durch Absatz 2 des besagten Paragraphens eine Sperrung in bestimmten FĂ€llen auf bis zu insgesamt zehn Jahre bestehen könne.

Der Vorstand fragt weiter, welche Möglichkeiten es gebe, wenn die MieterInnen keine Möglichkeiten zum Kauf haben. Das MietshĂ€usersyndikat böte hier eine Option, so Rolf Weilert. Es gĂ€be Förderrichtlinien fĂŒr Baugemeinschaften von der Stadt Hamburg, so dass es bei Verkauf eines Hauses unter bestimmten Bedingungen möglich sei, als Mietendengemeinschaft das gesamte Objekt zu erwerben, ebenso wie bei Baugemeinschaften. Genauere situationsabhĂ€ngige Beratung sei beim MietshĂ€usersyndikat möglich. Versuche, sich bei einer Suche nach einer gemeinsamen Finanzierung an die Lawaetz-Stiftung oder STATTBAU zu wenden, könnten sich ebenfalls lohnen.

Ein Gast des Beirats fragt weiter, ob der gesamte Kaufpreis von einer etwaigen Genossenschaft zu bezahlen sei, worauf Herr Weilert erwidert, dass mindestens 200€ Eigenkapital pro Quadratmeter aufgebracht werden mĂŒssten, jedoch durch „Direktkredite“, also zinslose Darlehen von bereitwilligen Menschen im MhS-Netzwerk, so etwas durchaus aufzubringen sei. Hierbei sei jedoch zu bedenken, dass ein Erwerb nicht immer die Lösung biete, da bei Angeboten von potentiellen KĂ€uferInnen oder am Markt orientierten Vorstellungen der VerkĂ€uferInnen bei Nutzung des Vorkaufsrechts der Preis entsprechend hoch sein könne.
Als Lösung im Falle vom Verkauf einer einzelnen Wohnung, in der die mietende Partei nicht kaufen wolle oder könne, aber im MietverhĂ€ltnis verbleiben wolle, böte sich als ein weiterer Weg die Wegdamit GmbH des Syndikats an, welche fĂŒr einzelne Einheiten gegrĂŒndet wurde.

Ein Mitglied des Beirats erkundigt sich, was am besten zu tun sei, wenn Mietende ĂŒber eine Umwandlungen informiert wĂŒrden, woraufhin sowohl ein frĂŒhzeitiges Organisieren der Mietenden – auch schon vor Information und besonders Umwandlung – und ein GesprĂ€ch mit den InvestorInnen, um gemeinsame Lösungen zu erarbeiten, vorgeschlagen werden.
Frau Hollander appelliert hierbei insbesondere fĂŒr ein zeitiges Zusammensetzen mit den aktuellen VermieterInnen bevor es zum Verkauf an InvestorInnen mit einem entsprechendem Umwandlungsrisiko kommen wĂŒrde, da es durchaus bereitwillige BesitzerInnen gibt, die einen Verkauf an die Mietparteien bevorzugen. Bundesweit gebe es das Netzwerk Mieten und Wohnen fĂŒr diese Problematik, jedoch seien bundesweit die Situationen Betroffener oft nicht vergleichbar, da BundeslĂ€nder und Gemeinden oft eigene gesetzliche Grundlagen haben.
Herr Meyer betont erneut, dass es durchaus diverse GeldgeberInnen gebe, die bereit seien, Projekte beim Kauf zu unterstĂŒtzen, und dass diese gezielt kontaktiert werden sollten. Hierbei sollte trotzdem weiter stĂ€ndig Druck auf die Politik ausgeĂŒbt werden, damit sich Gesetzgebung und Fördermöglichkeiten erweitern, so Herr Weilert.
Die GÀste vom Bezirksamt Altona (Michalzik) betonen die Tragik der aktuell fehlenden Möglichkeit, das Vorkaufsrecht zu nutzen, da das oberste Ziel weiterhin sei, Umwandlungen ganz zu verhindern.

Zusammenfassend diskutieren die Mitglieder des Beirats ĂŒber mögliche Inhalte der zu verfassenden Empfehlung. Hierbei sei sowohl eine Forderung an die Stadt, gĂŒnstige Kredite fĂŒr genossenschaftliche Vereinigungen bereitzustellen, um die Bildung von Privateigentum zu minimieren, aber auch der weitergehende Appell nach einem kompletten Stopp der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen essenziell. Gleichzeitig mĂŒsse das aktuelle Vorkaufsrecht weiter reformiert werden und eine stĂ€dteweite Solidarisierung und Vernetzung von MieterInnen vorangetrieben werden.
Die verschiedenen GĂ€ste bieten die Möglichkeit fĂŒr weitere RĂŒckfragen ĂŒber Emailkommunikation:

Mieter helfen Mietern e.V.: https://mhmhamburg.de
E-Mail-Kontakt Marc Meyer: marc.meyer@mhmhamburg.de

MietshÀusersynikat: https://www.syndikat.org
E-Mail-Kontakt RolfWeilert:rw@f1-edv.de

Freie und Hansestadt Hamburg / Bezirksamt Altona / Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung Abteilung Integrierte Stadtteilentwicklung
E-Mail-Kontakt Maja Momić: maja.momic@altona.hamburg.de

TOP 04 Anliegen von GÀsten und Mitgliedern 
„Wochenmarkt“ auf der Piazza
Da der Markt sich fĂŒr die Betreibenden nicht lohne, beenden diese mit dem Termin am 24. Juni ihr Angebot ohne Nachfolgekonzept, so der Vorstand.

RĂ€umung der Flora-Treppe
Ein Gast des Beirats fragt die Anwesenden, ob bekannt sei, wieso die Flora-Treppe gerÀumt worden sei. Herr Stamm (PK16) erwidert dazu, dass sowohl Grund als auch genauere UmstÀnde einer RÀumung der Floratreppe bei der Polizei unbekannt seien, da diese sich in Privatbesitz befinde und Polizei wie Bezirksamt somit keine ZustÀndigkeit hÀtten. Vermutet werde jedoch ein Streit zwischen den sich dort aufhaltenden Fraktionen.
Die weitere Frage, ob unter den BrĂŒcken Schulterblatt und Lippmannstraße gerĂ€umt wurde, bejaht Herr Stamm. Dies sei in enger Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt geschehen, da die Beschwerdelage zu groß geworden sei. Da dort der öffentliche Gehweg eingeschrĂ€nkt worden sei, habe man die ZustĂ€nde nicht ignorieren können, zumal Konflikte und Verunstaltung sich hĂ€uften.

VergrĂ¶ĂŸerung AußengastronomieflĂ€chen
Ein Gast des Beirats fragt, ob die VergrĂ¶ĂŸerung der Außengastronomie-FlĂ€che des Bistros Carmagnole in der Juliusstraße rechtmĂ€ĂŸig sei, was der Vorstand mit der BegrĂŒndung bejaht, dass es sich um eine PrivatflĂ€che handle. Die betroffenen MieterInnen könnten sich bei gesteigerter LĂ€rmbelĂ€stigung bei der Saga GWG beschweren (und eventuell eine Mietminderung geltend machen).

SondernutzungsflÀche der ParkflÀchen im Schulterblatt
Die Frage, ob die Sondernutzung der ParkflĂ€chen im Schulterblatt weiterhin im Oktober dieses Jahres auslaufe, bejaht der Vorstand. Beim Amt fĂŒr Verbraucherschutz sei bis dahin aber der Antrag einer Sondernutzungsgenehmigung fĂŒr solche FlĂ€chen bis Oktober 2022 weiterhin möglich.

Tempo 30 in der Sternschanze
Zwei Straßen in der Sternschanze werden durch das Programm zur LĂ€rmreduzierung in Wohngebieten zukĂŒnftig nachts auf Tempo 30 gedrosselt, so der Vorstand. Die Schilder seien bereits in Auftrag gegeben, so Frau Löwenstein.

TOP 05 Termine
27.06.2022 17:00 Uhr Pflanz- und Pflegeaktion Bahndamm Sternschanze, Blühwiesen zwischen S- und U-Bahn (nicht bei Regen)
19.08. FüreinanderSchanze Nachbarschaftswerkstatt, Ort noch nicht bekannt (bitte auf Website erkundigen)
24.08.2022 19:30 Uhr nÀchste Beiratssitzung, JesusCenter, Schulterblatt 63

Protokoll vom 21.08.2022
erstellt vom Standpunkt.Schanze e.V.

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